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蛋糕之外，點心市場也熱鬧
閱讀：733 發(fā)布時間：2012-5-15
除了零售地產這塊大蛋糕和酒店這塊小蛋糕，其他商業(yè)地產類型比如辦公樓、工業(yè)地產、旅游地產、養(yǎng)老地產等新型投資類型，在不少投資人看來，也是美味可口。
文/馮珊珊
辦公樓有戲
“上海的項目在陸家嘴這帶，zui近兩年開的，比較成功的。上面是辦公樓，下面是商城，上面下面出租率都是。這種模式在上海普遍。上海租金很高，辦公樓每天要15塊錢，商業(yè)也是在這個價錢，15-20之間。”一家注冊在上海的港資企業(yè)負責人告訴記者。
2011年的寫字樓市場，租金行情的水漲船高。以北京為例，全年北京寫字樓租金上漲幅度超過44%，凈租金達到歷史zui高值每月278.2元/平方米；，
在鐵獅門房地產公司董事總高世斌看來，寫字樓是第三產業(yè)發(fā)展載體，發(fā)展空間廣闊。“未來供應前景大，供需關系，租金還會進一步增長。北京是多數(shù)國有企業(yè)、總部所在地，一方面需要自用，另一方面原來寫字樓水準偏低，需要更新?lián)Q代。”
按照北京市十二五規(guī)劃文件，北京將建設五個之都：努力打造活動聚集之都，世界企業(yè)總部聚集之都，世界人才聚集之都，中國特色社會主義文化*文化之都，和諧地區(qū)之都。需要建設一系列的產業(yè)功能區(qū)商務配套環(huán)境。
據(jù)了解，北京、上海寫字樓存量大在600-700萬平米，不過相比世界其他大城市，這個數(shù)字水平處于低位。紐約人口大約1000萬，寫字樓庫存2200多萬；多倫多人口600萬，庫存1300萬。
“北京寫字樓市場，二三年前高空置率，租戶是買房市場?，F(xiàn)在發(fā)生大逆轉，空置率是個位數(shù)。過去回報率4-5%，如果租金上漲，將帶來高收益。上海核心區(qū)的寫字樓市場一直比較健康穩(wěn)健。看有沒有膽量抓機遇。”凱龍瑞房地產投資董事鄭喜明告訴記者。2006年凱龍瑞在上海閘北收購4幢寫字樓，現(xiàn)在入住率已經到達80%。
2011年的北京寫字樓市場空置率下降至歷史zui低點4.2%，金融街等核心商務區(qū)空置率更是低至0.2%。但是由于債務、市場容量等方面的問題，寫字樓市場常常很難把握大。
“中國真正需求，外資看不懂。一線不做市中心，二線做市中心的*建筑。”一位新加坡地產公司的總告訴記者。
鐵獅門房地產公司董事總高世斌指出，中國市場寫字樓市場發(fā)展不均衡，投資策略根據(jù)投資人需求而異。“在成都金融街，投資了3萬平米的寫字樓，以此希望進入西北部地區(qū)，進行長線投資。在天津五大道，投資了2萬平米的別墅式寫字樓，24個單元小規(guī)模，因為獨立環(huán)境的市場定位對個人小公司吸引力強，會以散售形式進行。”
“二線城市開發(fā)商整棟購買，散售在亞洲盛行，新加坡也有散售情況。但散售模式中小買家比較多，業(yè)權分散，無法進行后期物業(yè)管理。對物業(yè)長期升值有不利影響。”戴德梁行的一位分析人士告訴記者。
據(jù)了解，零售物業(yè)一般需要約3年時間培育市場和奠定地位,接下來的8~10年是盈利高峰期。通過商業(yè)的不斷培育和調整,商業(yè)物業(yè)的價值得以提升,系統(tǒng)性的規(guī)劃模式、中長期經營所帶來的資產增值效應,會大于單純的銷售模式效益。
“可售性有個問題，zui后都可售了，經營者怎么辦，售出去了，招商就沒有辦法控制了。”上述人士告訴記者。
鑒于目前盲目投資商業(yè)地產的情況，一些專家建議，開發(fā)商業(yè)地產要轉變觀念，要做好長期持有物業(yè)的這樣一個準備。不能夠作為商鋪銷售出去，一定要統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理，要做一個總體的對外的營銷，形象、品牌等是很重要的。
陽光新業(yè)地產股份有限公司總張翅指出，“商業(yè)商務金融這塊，不是蓋起樓就可以把人吸引過來。怎么吸引真正有實力的企業(yè)到本地去，才能有好的寫字樓市場。”
以天津金匯廣場為例，盡管該地寫字樓租金價格位列天津市zui高，但跟北京上海等地相比，還是差得很遠。濱海新區(qū)雖然增長快速，但是大型企業(yè)基本上是以生產型企業(yè)為主，對租金高昂的寫字樓往往避而遠之。
“產業(yè)定位不清晰，寫字樓價格根本上不去。”
工業(yè)港口有點看頭
2011年的土地市場，商業(yè)用地和工業(yè)用地成為主角。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2011年前三季度，在供應量方面，全國工業(yè)用地供應量同比增幅達37%，商辦用地同比增幅約9%，而住宅用地則同比減少約12%。在成交面積方面，商辦用地和工業(yè)用地成交量同比增幅分別為約21%和53%，住宅用地同比下降10.7%。在樓面地價方面，各類用地成交樓面地價初商辦用地同比增長5.5%外，其余同比均下跌。
“隨著一體化，貨物銷售增多，海港、空港正發(fā)生大變化，對于樞紐型的港口需求越來越明顯。”據(jù)上海綜合保稅區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司董事總翁魏介紹，幾個大型的港口，比如新加坡，香港，鹿特丹等等，都是樞紐型港口。從物流角度講，連接港口間的貨物運輸，從港口進入內陸市場，建立快速無縫銜接。
“包括鐵路，內陸空運，公路等等，有很多的運輸方式。”
從目前情況看，一般路程在30公里以上，從時間和費用成本考慮，鐵路依舊占據(jù)相當大的優(yōu)勢。不同省份之間長途的費用比較高，鐵路和公路的發(fā)展在一種互相競爭的過程中。長江水運對長江沿線的運輸來講也是一個不錯的選擇，但是水運要解決一個空箱反運的問題。
翁魏指出，“除了制造這一段是在工廠，從包裝、檢測、配件供應都在物流的渠道里面。未來對物流設施和服務的需求量大。對于一批6+1行業(yè)，營業(yè)稅改增值稅，也是一個很大的突破。”
未來海港空港產業(yè)發(fā)展變遷的趨勢是，一方面是中國制造業(yè)務出海，在保稅港區(qū)完成物流增值業(yè)務，由于成本優(yōu)勢會跟多選擇將貨物放在臨近港口，比如愛立信、宜興的*等。另一方面，歐美經濟低迷，中國消費升級拉動內需增長強勁，消費品、裝備和設備進口快速增長。
“從中國制造到中國消費。”
搭臺旅游地產
研究表明，當人均基本收入超過2000美元時，人們對消費的追求不再是簡單的衣食住行，更希望獲得的是個人價值的實現(xiàn)。對餐飲、交通、通信、旅游、教育等等方面的消費支出比重會越來越高。
目前，中國已是第四大世界旅游消費國，度假型置業(yè)需求以每年24%以上的速度增長。據(jù)統(tǒng)計，在中國將近30省區(qū)市制定的十二五規(guī)劃都把旅游業(yè)作為支柱產業(yè)或第三產業(yè)中的領頭產業(yè)。
不少業(yè)內人士指出，隨著居民消費結構的升級和政府對旅游業(yè)的支持，今后，一些連鎖的產權式酒店、分時度假酒店和房車等設施項目旅游地產，會在不少地區(qū)有較大發(fā)展。
旅游地產的特點和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產業(yè)的無縫嫁接，很大程度上更是一個綜合體。除了需要有好的自然景觀、建筑景觀，旅游地產同時也必須具備完善的配套功能。相比住宅和商業(yè)地產，旅游地產占用的資金規(guī)模量大，而且收益周期長，旅游地產項目靠自身投資是遠不夠的，城市周邊的消費能力及外部軟環(huán)境等因素都會影響項目的持續(xù)收益。
一位業(yè)內人士分析指出，“旅游地產是否名副其實，還要以量來核實，一半以上的物業(yè)留下自主經營，才能說明旅游地產項目還有些靠譜。只有這樣，才意味著售賣的那部分具有*的投資價值。否則即便買了也談不上出租，更談不上回報。”縱觀國外的旅游地產，70%以上都是自主經營，只有很少一部分對外出售。
目前，中國眾多旅游區(qū)的一個現(xiàn)狀是，很多旅游資源都是位于比較偏僻或者說產業(yè)不是很發(fā)達的地區(qū)。這類地區(qū)往往綜合產業(yè)能力比較差，而某一個產業(yè)的優(yōu)勢可能非常明顯，形成地方的資源特色。
“在項目開發(fā)的時候，要能夠抓住這個地方的資源特色，把商業(yè)、旅游、文化進行有機地結合，實現(xiàn)在物質和精神上滿足消費者的各種需求。”
據(jù)了解，目前商業(yè)地產和旅游地產結合有兩種類型。*種類型以商業(yè)服務為主，同時具有旅游休閑功能。比如北京的王府井商業(yè)街、上海的新天地等，增加文化、休閑、旅游渡假的比重，抓住購物和外地游客體驗兩大塊；第二種類型是依托古城、古鎮(zhèn)、古村落的商業(yè)地產開發(fā)項目，反映當?shù)氐臐庥舻牡赜蛭幕瑫r又把購物、餐飲、娛樂，融為一體。
旅游地產如果想走持續(xù)之路，配合好地方政府是必須的。在一些偏遠地區(qū)，由于地方政府急于改善當?shù)芈浜蟮沫h(huán)境和基礎設施，在這樣的情形下，作為一種補償，開發(fā)商拿地的價格相對比較低。但目前很多旅游地產項目開發(fā)中有不少是醉翁之意不在酒。地塊的招拍掛程序，常常是開發(fā)商和地方政府協(xié)商后，走過場。不少業(yè)內人士擔憂，一些開發(fā)商借旅游變相圈地，成為純粹的土地商人，只求等地價上漲后，將土地賣出，獲取土地升值利潤。
文/馮珊珊
辦公樓有戲
“上海的項目在陸家嘴這帶，zui近兩年開的，比較成功的。上面是辦公樓，下面是商城，上面下面出租率都是。這種模式在上海普遍。上海租金很高，辦公樓每天要15塊錢，商業(yè)也是在這個價錢，15-20之間。”一家注冊在上海的港資企業(yè)負責人告訴記者。
2011年的寫字樓市場，租金行情的水漲船高。以北京為例，全年北京寫字樓租金上漲幅度超過44%，凈租金達到歷史zui高值每月278.2元/平方米；，
在鐵獅門房地產公司董事總高世斌看來，寫字樓是第三產業(yè)發(fā)展載體，發(fā)展空間廣闊。“未來供應前景大，供需關系，租金還會進一步增長。北京是多數(shù)國有企業(yè)、總部所在地，一方面需要自用，另一方面原來寫字樓水準偏低，需要更新?lián)Q代。”
按照北京市十二五規(guī)劃文件，北京將建設五個之都：努力打造活動聚集之都，世界企業(yè)總部聚集之都，世界人才聚集之都，中國特色社會主義文化*文化之都，和諧地區(qū)之都。需要建設一系列的產業(yè)功能區(qū)商務配套環(huán)境。
據(jù)了解，北京、上海寫字樓存量大在600-700萬平米，不過相比世界其他大城市，這個數(shù)字水平處于低位。紐約人口大約1000萬，寫字樓庫存2200多萬；多倫多人口600萬，庫存1300萬。
“北京寫字樓市場，二三年前高空置率，租戶是買房市場?，F(xiàn)在發(fā)生大逆轉，空置率是個位數(shù)。過去回報率4-5%，如果租金上漲，將帶來高收益。上海核心區(qū)的寫字樓市場一直比較健康穩(wěn)健。看有沒有膽量抓機遇。”凱龍瑞房地產投資董事鄭喜明告訴記者。2006年凱龍瑞在上海閘北收購4幢寫字樓，現(xiàn)在入住率已經到達80%。
2011年的北京寫字樓市場空置率下降至歷史zui低點4.2%，金融街等核心商務區(qū)空置率更是低至0.2%。但是由于債務、市場容量等方面的問題，寫字樓市場常常很難把握大。
“中國真正需求，外資看不懂。一線不做市中心，二線做市中心的*建筑。”一位新加坡地產公司的總告訴記者。
鐵獅門房地產公司董事總高世斌指出，中國市場寫字樓市場發(fā)展不均衡，投資策略根據(jù)投資人需求而異。“在成都金融街，投資了3萬平米的寫字樓，以此希望進入西北部地區(qū)，進行長線投資。在天津五大道，投資了2萬平米的別墅式寫字樓，24個單元小規(guī)模，因為獨立環(huán)境的市場定位對個人小公司吸引力強，會以散售形式進行。”
“二線城市開發(fā)商整棟購買，散售在亞洲盛行，新加坡也有散售情況。但散售模式中小買家比較多，業(yè)權分散，無法進行后期物業(yè)管理。對物業(yè)長期升值有不利影響。”戴德梁行的一位分析人士告訴記者。
據(jù)了解，零售物業(yè)一般需要約3年時間培育市場和奠定地位,接下來的8~10年是盈利高峰期。通過商業(yè)的不斷培育和調整,商業(yè)物業(yè)的價值得以提升,系統(tǒng)性的規(guī)劃模式、中長期經營所帶來的資產增值效應,會大于單純的銷售模式效益。
“可售性有個問題，zui后都可售了，經營者怎么辦，售出去了，招商就沒有辦法控制了。”上述人士告訴記者。
鑒于目前盲目投資商業(yè)地產的情況，一些專家建議，開發(fā)商業(yè)地產要轉變觀念，要做好長期持有物業(yè)的這樣一個準備。不能夠作為商鋪銷售出去，一定要統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理，要做一個總體的對外的營銷，形象、品牌等是很重要的。
陽光新業(yè)地產股份有限公司總張翅指出，“商業(yè)商務金融這塊，不是蓋起樓就可以把人吸引過來。怎么吸引真正有實力的企業(yè)到本地去，才能有好的寫字樓市場。”
以天津金匯廣場為例，盡管該地寫字樓租金價格位列天津市zui高，但跟北京上海等地相比，還是差得很遠。濱海新區(qū)雖然增長快速，但是大型企業(yè)基本上是以生產型企業(yè)為主，對租金高昂的寫字樓往往避而遠之。
“產業(yè)定位不清晰，寫字樓價格根本上不去。”
工業(yè)港口有點看頭
2011年的土地市場，商業(yè)用地和工業(yè)用地成為主角。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2011年前三季度，在供應量方面，全國工業(yè)用地供應量同比增幅達37%，商辦用地同比增幅約9%，而住宅用地則同比減少約12%。在成交面積方面，商辦用地和工業(yè)用地成交量同比增幅分別為約21%和53%，住宅用地同比下降10.7%。在樓面地價方面，各類用地成交樓面地價初商辦用地同比增長5.5%外，其余同比均下跌。
“隨著一體化，貨物銷售增多，海港、空港正發(fā)生大變化，對于樞紐型的港口需求越來越明顯。”據(jù)上海綜合保稅區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司董事總翁魏介紹，幾個大型的港口，比如新加坡，香港，鹿特丹等等，都是樞紐型港口。從物流角度講，連接港口間的貨物運輸，從港口進入內陸市場，建立快速無縫銜接。
“包括鐵路，內陸空運，公路等等，有很多的運輸方式。”
從目前情況看，一般路程在30公里以上，從時間和費用成本考慮，鐵路依舊占據(jù)相當大的優(yōu)勢。不同省份之間長途的費用比較高，鐵路和公路的發(fā)展在一種互相競爭的過程中。長江水運對長江沿線的運輸來講也是一個不錯的選擇，但是水運要解決一個空箱反運的問題。
翁魏指出，“除了制造這一段是在工廠，從包裝、檢測、配件供應都在物流的渠道里面。未來對物流設施和服務的需求量大。對于一批6+1行業(yè)，營業(yè)稅改增值稅，也是一個很大的突破。”
未來海港空港產業(yè)發(fā)展變遷的趨勢是，一方面是中國制造業(yè)務出海，在保稅港區(qū)完成物流增值業(yè)務，由于成本優(yōu)勢會跟多選擇將貨物放在臨近港口，比如愛立信、宜興的*等。另一方面，歐美經濟低迷，中國消費升級拉動內需增長強勁，消費品、裝備和設備進口快速增長。
“從中國制造到中國消費。”
搭臺旅游地產
研究表明，當人均基本收入超過2000美元時，人們對消費的追求不再是簡單的衣食住行，更希望獲得的是個人價值的實現(xiàn)。對餐飲、交通、通信、旅游、教育等等方面的消費支出比重會越來越高。
目前，中國已是第四大世界旅游消費國，度假型置業(yè)需求以每年24%以上的速度增長。據(jù)統(tǒng)計，在中國將近30省區(qū)市制定的十二五規(guī)劃都把旅游業(yè)作為支柱產業(yè)或第三產業(yè)中的領頭產業(yè)。
不少業(yè)內人士指出，隨著居民消費結構的升級和政府對旅游業(yè)的支持，今后，一些連鎖的產權式酒店、分時度假酒店和房車等設施項目旅游地產，會在不少地區(qū)有較大發(fā)展。
旅游地產的特點和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產業(yè)的無縫嫁接，很大程度上更是一個綜合體。除了需要有好的自然景觀、建筑景觀，旅游地產同時也必須具備完善的配套功能。相比住宅和商業(yè)地產，旅游地產占用的資金規(guī)模量大，而且收益周期長，旅游地產項目靠自身投資是遠不夠的，城市周邊的消費能力及外部軟環(huán)境等因素都會影響項目的持續(xù)收益。
一位業(yè)內人士分析指出，“旅游地產是否名副其實，還要以量來核實，一半以上的物業(yè)留下自主經營，才能說明旅游地產項目還有些靠譜。只有這樣，才意味著售賣的那部分具有*的投資價值。否則即便買了也談不上出租，更談不上回報。”縱觀國外的旅游地產，70%以上都是自主經營，只有很少一部分對外出售。
目前，中國眾多旅游區(qū)的一個現(xiàn)狀是，很多旅游資源都是位于比較偏僻或者說產業(yè)不是很發(fā)達的地區(qū)。這類地區(qū)往往綜合產業(yè)能力比較差，而某一個產業(yè)的優(yōu)勢可能非常明顯，形成地方的資源特色。
“在項目開發(fā)的時候，要能夠抓住這個地方的資源特色，把商業(yè)、旅游、文化進行有機地結合，實現(xiàn)在物質和精神上滿足消費者的各種需求。”
據(jù)了解，目前商業(yè)地產和旅游地產結合有兩種類型。*種類型以商業(yè)服務為主，同時具有旅游休閑功能。比如北京的王府井商業(yè)街、上海的新天地等，增加文化、休閑、旅游渡假的比重，抓住購物和外地游客體驗兩大塊；第二種類型是依托古城、古鎮(zhèn)、古村落的商業(yè)地產開發(fā)項目，反映當?shù)氐臐庥舻牡赜蛭幕瑫r又把購物、餐飲、娛樂，融為一體。
旅游地產如果想走持續(xù)之路，配合好地方政府是必須的。在一些偏遠地區(qū)，由于地方政府急于改善當?shù)芈浜蟮沫h(huán)境和基礎設施，在這樣的情形下，作為一種補償，開發(fā)商拿地的價格相對比較低。但目前很多旅游地產項目開發(fā)中有不少是醉翁之意不在酒。地塊的招拍掛程序，常常是開發(fā)商和地方政府協(xié)商后，走過場。不少業(yè)內人士擔憂，一些開發(fā)商借旅游變相圈地，成為純粹的土地商人，只求等地價上漲后，將土地賣出，獲取土地升值利潤。